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¿ESTARÉ EXONERADO DEL IMPUESTO DE ALCABALA AL COMPRAR MI CASA?

Uno de los impuestos que pagaré al municipio por comprar mi casa o departamento es el de Alcabala (En un artículo anterior vimos cómo se determina y a cuánto asciende el pago). Es que este impuesto deviene desde hace muchísimo tiempo, digamos que lo adquirimos por herencia per o a ido perfeccionándose desde el año 1947 hasta la actualidad.


Cada vez que pensamos en comprar una casa, departamento o cualquier inmueble dentro de Trujillo o cualquier parte de Perú, debemos asumir el pago de alcabala como un impuesto, tal como la palabra lo dice... algo IMPUESTO, que en este caso lo hace el estado a todo comprador de propiedad y canaliza por medio del municipio a donde pertenece el predio.
 

Si bien es cierto el ALCABALA es de pago obligatorio para el comprador, hay ciertas excepciones que pueden adjudicarse a casos particulares para no hacer efectivo el pago. Como sabemos, éste impuesto es uno de los montos fuertes de recaudación a favor del estado que es necesario tomar en cuenta en el análisis de compra de tu vivienda, bien para que no te falte dinero en la decisión de compra o dispongas de efectivo para otros gastos que tengas por hacer según tu proyección.
 

De ahí que, en la medida del desarrollo de este artículo podrás anticipar si se ajusta a tu caso esta exoneración o estás obligado a hacerlo. Empecemos...


1.-Cada vez que consideres comprar una casa, departamento u otro bien, toma en cuenta que comprarlo cuando aún no existe la propiedad físicamente o está en planos o es considerado como bien futuro, NO tendrás que pagar el Alcabala.  Muchas empresas constructoras trabajan bajo esta modalidad, venden en planos, para apalancar capital para la construcción o por que las entidades financieras (Bancos y cajas) les exigen unidades mínimas de venta. 


Si seguimos la lógica de bien futuro, no tenemos que pagar impuesto de Alcabala dado que la propiedad no existe. Si no existe, ¿por qué se tendría que pagar? Pero, no te dejes llevar por la emoción del "NO PAGO" porque una vez tengan existencia te obligas a cancelar el impuesto.
Tampoco te dejes llevar por lo que te dice el vendedor de propiedades, ellos están capacitados para VENDERTE, además siempre lo dicen por que desean generar la idea de un beneficio, comparándolo con otros bienes constituidos. (Toma tus precauciones. Ya estás avisado).


En realidad, el vendedor no te está mintiendo, sino que no te está contando la verdad completa. Déjame explicarte: Cuando compras un bien futuro, en realidad compras lo que PODRÍA ser tu vivienda y firmas un documento llamado Promesa de venta o contrato de transferencia de bien futuro, bien que aún no existe por lo que merece formalizarlo posteriormente con una minuta de compraventa cuando exista. ¿Estamos...?


Eso implica que cuando esté construido lo que elegiste, formalizarás la compraventa (Firmarás la minuta) y por ende pagarás Alcabala. Eso debes tenerlo claro. Recuerda: Eres tú quien compra, haz un análisis anticipado al papeleo al que te someterás. Por lo tanto, no pagarás la alcabala al inicio, que es un beneficio aparente, porque no corresponde el pago con una promesa de venta, pero pagarás cuando exista la propiedad luego de firmar la minuta. ¡Que no te sorprendan por favor!
 

2.- La primera venta realizada por una empresa constructora está exonerado de pago de Alcabala. RECUERDA: El Alcabala lo paga el comprador únicamente, por lo que esta exoneración es un beneficio para el adquirente del predio, siempre que el vendedor de inmuebles (El propietario), demuestre con documentación que es una entidad que se dedica a esta actividad. (Podemos demostrarlo mediante ficha RUC donde el rubro de negocio sea de "Constructor de edificios" bajo la modalidad de empresa constructora o como persona natural con negocio, ambos dedicados al rubro de edificación y posterior venta de inmuebles. 
Sin embargo, la parte que corresponde al valor del terreno si está afectado al Alcabala y deberá asumirlo el adquirente o comprador, que por lo general es una pequeña cantidad tomando en consideración la inafectación del Alcabala en las primeras 10 UIT del valor de venta de la propiedad y según como figure en el autovalúo del municipio.

 

3.- El tramo comprendido entre las primeras 10 UIT del valor del inmueble que equivale para este año 2018 a S/. 41,500 no pagan Alcabala. (Es más usual el uso de esta exoneración en todas las operaciones de compraventa de inmuebles).


Un caso común en la venta de propiedades y el no pago de este impuesto suele darse cuando el valor de transferencia de la propiedad es menor o igual al equivalente a las 10 UIT.
 

Otro caso recurrente en la venta de propiedades para adecuarlo a esta excepción, se da cuando la compra es al contado, sin intervención de un banco o entidad financiera. Usualmente se da un acuerdo mutuo entre comprador y vendedor para colocarle un menor precio en el documento de transferencia que aminore el pago de alcabala por parte del comprador y la consecuente disminución del pago del impuesto a la renta por parte del vendedor. (Aquí, ambos salen "beneficiados". Sin embargo, esta forma de evasión de impuestos incrementa el riesgo en la operación de compraventa).

Este riesgo se hace notorio cuando no tienes ningún documento que respalde su cobro ya que no se apreciará en la minuta. Aquí el 90% de las veces se da una acalorada discusión entre comprador y vendedor cuando no han determinado el preciso momento de entrega de ese efectivo no escrito. La mayor parte de las veces les pesa haber convenido esta decisión, aunque comparándolo con la cantidad de dinero que dejaron de pagar en parte les satisface.


En otra publicación detallaré otras exoneraciones al pago de ALCABALA y puedan ser entendidas a plenitud.
 

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