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CÓMO EVITAR EL PAGO DEL 30% EN IMPUESTO A LA RENTA EN LA VENTA DE INMUEBLES



 

Con la predisposición de apoyo a familias que desean comprar o vender sus casas, lotes de terreno o departamentos en Trujillo, me he dedicado a esta labor.

Una de las razones por las que emprendí este camino fue porque deseaba ayudar a quienes tienen un lote de terreno, un local comercial u otra propiedad inmueble en Trujillo y la han considerado como solución inmediata de sus apuros de dinero.

De ahí que, cuando sale un inmueble a venta, en realidad veo el sacrificio de los propietarios para despojarse de lo que les pertenece para aplacar la deuda contraída, un viaje para emprender nuevos retos u otra razón que medie la propiedad como alternativa de solución.

Lo mejor de todo viene, con la satisfacción del resultado, aunque este resultado se mida en números de realización y nunca como proceso.

Escribo este artículo porque deseo comentarte dos casos que podrían servirte de referencia y utilidad cuando desees vender tu inmueble respecto al impuesto a la renta, para que lo tomes en cuenta. ¡Siempre que NO quieras pagar demás al estado!

Sabemos bien, que el impuesto a la renta lo asume el vendedor y representa el 5% del valor de venta que figura en la minuta o escritura, ¿verdad? (hay un artículo escrito sobre este tema).

Por lo que, cada vez que vendas una propiedad pagarás el 5% del valor del inmueble (renta de 2da categoría). Por tanto, si realizas tres operaciones de venta, ¿pagarás el mismo porcentaje?    ¡ERROR! Ojalá la lógica de operaciones habría sido simple y sin excepciones.

Debo anunciarte que, si realizas la venta de dos inmuebles durante el año, pagarás el 5% del valor de venta. Pero si realizas más de dos ventas en el año, el estado (SUNAT), te ve con otros ojos. Te ve como alguien HABITUAL en hacer estas operaciones de compraventa y TE PREMIA haciéndote pagar el 30% como corresponde a una renta de TERCERA  CATEGORÍA; es decir, llevar una contabilidad completa en la que incluyen todos los libros contables que rigen para este efecto, como corresponde a una empresa.

De ahí, la importancia de estos ínfimos aspectos para tenerlo en cuenta. CLARO está que, este artículo va dirigido a propietarios de inmuebles que desean vender propiedades de forma ocasional (Máximo, dos ventas al año)

Con esta alusión de prevención, puedo comentarte los dos casos pendientes escritos arriba para que sepas lo que se ha hecho.                                            



El primer caso se trata de un local comercial ubicado en Av. Antenor Orrego que su propietario desea vender. Tiene 1013 metros cuadrados inscrito en tres partidas electrónicas; es decir, en registros públicos se apreciaba como tres lotes de terrenos continuos e independientes con declaración de fábrica, del mismo propietario.

La venta de este local se realizaría en tres actos independientes, igual al número de partidas electrónicas; es decir por cada partida electrónica, una venta. Por tanto, se realizarían tres ventas. Si un interesado deseara comprar este local en un mismo acto implicarían 3 ventas, que se ajusta a lo que te venía anunciando: Pagarás el 30% y la exigencia de una contabilidad completa.

El segundo caso se trata de un local comercial ubicado en Av. América Norte, que la sociedad conyugal (propietarios) desea vender. El local cuenta con dos pisos más azotea. Con 240 metros cuadrados de terreno y 375 metros cuadrados de construcción. En registros públicos figura como tres partidas electrónicas: El primer piso tiene una partida electrónica. El segundo piso y las escaleras tiene otra partida electrónica y la azotea se registra en otra partida. 

Podemos notar que el segundo caso es similar al primero en el número de operaciones de venta, ya que presenta tres partidas electrónicas, aunque no necesariamente en la disposición del bien, ya que en este segundo las partidas electrónicas son por cada piso.



 

Para evitar el pago de una cantidad exorbitante de dinero en forma de impuestos (Para los dos casos) se ha preferido hacer un acto registral en SUNARP llamado ACUMULACIÓN DE PREDIOS, que tiene como finalidad unir dos o más predios independientes en una nueva partida electrónica.

Con esto se ha logrado que el local de los mil metros cuadrados se halla acumulado en dos partidas electrónicas aprovechando su extensión y sus dos fronteras; una frente a la avenida y la otra que da a la calle en la parte posterior. Que bien puede venderse a uno varios compradores; pero sólo en dos actos. (Operación recomendable por el tema de impuestos)

Para el caso del local comercial de la avenida América, se ha acumulado en una sola partida electrónica las tres que tenía, anulando previamente el reglamento interno. Se ha tomado en consideración hacer una sola operación de venta para uno o varios compradores. Además, esta propiedad tiene un área adecuada para que funcione como una unidad.

La razón por la que recomiendo hacer la acumulación de predios es por el pago de impuestos, para que no te sorprendas con la venta de tu propiedad, creyendo obtener una cantidad determinada sin considerar el pago obligatorio de impuestos que puedes aplicar y prever.

Segundo Mesia Prado

Agente Inmobiliario

Reg. N° 7167-PN-MVCS

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