¿QUÉ ES LA ACUMULACIÓN DE PREDIOS URBANOS?
La acumulación de lotes o predios urbanos, es un acto registral donde se constituye una nueva unidad inmobiliaria a partir de la existencia de dos o más predios independientes.
Para realizar la acumulación es necesario que los predios sean colindantes, continuos (sin interrupción) y que pertenezcan al mismo propietario.
Por lo que la acumulación de predios urbanos es un acto inverso de la independización de inmuebles.
REQUISITOS PARA REALIZAR LA ACUMULACIÓN DE PREDIOS.
Presentar ante SUNARP Trujillo, los siguientes documentos:
1- Solicitud de inscripción de título (formulario gratuito).
2- Pago de tasa registral de 83 soles por cada inmueble a acumular.
3- Planos de acumulación firmados por profesional competente.
4- Plano y código de referencia catastral del predio resultante, según Decreto Supremo Nº002-89-JUS o la constancia negativa de Catastro.
5- Documento privado del propietario con firma legalizada, donde conste los predios a acumularse, área, linderos, medidas perimétricas, número de partida registral. Así como, el área, linderos, medidas perimétricas del predio resultante.
Algunas acotaciones:
Si los predios están con hipoteca o cualquier otro derecho real de garantía, presentar escritura pública de conformidad de los titulares de la garantía real para acumular esos predios.
Si los predios a acumular tienen medidas cautelares, adjuntar documento de autorización del órgano jurisdiccional donde ordene las anotaciones de las medidas cautelares.
Cuando la acumulación se solicita dentro del trámite de regularización de fábrica, no es necesaria la presentación del plano y código catastral.
Base legal: Artículos 66 y 68 del Reglamento del Registro de Predios aprobado por Resolución N°097-2013-SUNARP/SN.
EVITA EL PAGO DEL 30% DE IMPUESTO A LA RENTA CON LA ACUMULACIÓN DE PREDIOS.
Comentaré dos casos de acumulación de predios SUNARP y su relación con el impuesto a la renta que servirán de referencia cuando vendas tu inmueble. Debes tomarlo en cuenta siempre que NO quieras pagar demás al estado (SUNAT).
En la venta de un inmueble, el propietario paga el impuesto a la renta. Que equivale al 5% de la diferencia entre el valor de costo y la venta.
Por lo que, cada vez que vendas una propiedad pagarás el 5% del valor del inmueble; y puedes realizar hasta dos operaciones al año para pagar ese mismo porcentaje.
En caso realices más de dos ventas al año, SUNAT te ve con otros ojos. Te ve como HABITUAL en hacer estas operaciones de compraventa y TE PREMIA haciéndote pagar el 30% como corresponde a una renta de 3era categoría.
Esto es, llevar contabilidad completa donde incluyan todos los libros contables que rigen para este efecto, como corresponde a empresa.
DOS CASOS DE ACUMULACIÓN DE PREDIOS EN TRUJILLO
Te comentaré dos casos para manejar ciertas situaciones que permitan no pagar el 30% y tampoco llevar una contabilidad completa en la venta de inmuebles.
PRIMER CASO:
Se trata de un local comercial en venta ubicado en avenida Antenor Orrego con dos fronteras. Una en avenida y la otra en la parte posterior que es una calle.
El local de 1013 metros cuadrados está inscrito en tres partidas electrónicas. Es decir en SUNARP se apreciaba como tres lotes de terrenos continuos e independientes, del mismo propietario.
Tal como están los documentos de la propiedad, la venta de este local implicaría hacerlo en tres actos, igual al número de partidas electrónicas.
Es decir, por cada partida electrónica una venta. Por lo tanto tres ventas, cada uno con su minuta y escritura pública.
Eso implicaba que el propietario encajaría como HABITUAL en estas operaciones de compraventa. Por lo tanto tendría que pagar el 30%, además de la exigencia de una contabilidad completa como corresponde a empresa.
SEGUNDO CASO:
También se trata de un local comercial ubicado en Avenida América Norte, que la sociedad conyugal (propietarios) desea vender.
El local es de dos pisos más azotea, 240 metros cuadrados de área de terreno y 375 metros cuadrados de construidos.
En SUNARP la propiedad figura como tres partidas electrónicas distribuidas del siguiente modo: El primer piso tiene una partida electrónica. El segundo piso y las escaleras otra partida y la azotea se registra en una tercera.
Podemos notar que el segundo caso es similar al primero en el número de partidas electrónicas, aunque no necesariamente en la disposición del bien, ya que, en este segundo caso, las partidas electrónicas son por cada piso.
ACTO DE ACUMULACIÓN DE PREDIOS
Para evitar el pago excesivo en impuestos se hizo en SUNARP el acto llamado ACUMULACIÓN DE PREDIO URBANO. Cuya finalidad es unir dos o más predios independientes en una nueva partida electrónica.
Como resultado de ese acto, se acumuló en dos partidas electrónicas, el local de los 1,013 M2. Una, con frontera en avenida Antenor Orrego y la otra con frontera a una calle, ubicada en la parte posterior.
Acumular de este modo obedecía a una estrategia de venta, ya que podría vender a dos compradores, sea por necesidad de área o presupuesto.
De este modo, al tener dos partidas se harían dos ventas y SUNAT no te vería como habitual; en caso se venda en un mismo año.
Por otro lado, la acumulación de tres en una sola partida, como la de la avenida América Norte, se logró previo a la anulación del reglamento interno y la solicitud de acumulación.
Se tomó esa decisión porque desean vender a un solo comprador todo el predio. Además, porque su área es adecuada para que funcione como una unidad.
LA RECOMENDACIÓN
La razón por la que recomiendo hacer la acumulación de predios es por el pago de impuestos. Para que al vender tu propiedad consideres el pago obligatorio de impuestos que puedes aplicar y prever.