La lesión:
La lesión en la venta de un inmueble, se da en términos prácticos cuando compras barato y vendes caro. De ahí que es necesario conocer la estructura legal en la adquisición de un predio.
La ignorancia de ciertos aspectos legales dilatan las operaciones de compraventa. Te contaré un caso como iniciación para que puedas explayarte después en este tema.
Un caso de lesión en la venta
En junio pasado (2019), vendí un departamento en la Urbanización La Perla de Trujillo. La misma que tuvo una accidentada operación de compraventa ya que todos los actores se sintieron perjudicados.
Esta afectación de venta del departamento incluía la falta de efectivo para completar la inicial del banco; así como la figura de Lesión en la venta de inmuebles detectada por la asesoría legal del banco.
Debo comentar que a fines de noviembre del 2018, los compradores novios, visitaron el departamento. Por lo que lo consideraron como el lugar ideal para vivir en matrimonio.
Por lo que dieron un anticipo en calidad de arras, hasta que el banco BBVA apruebe su crédito hipotecario. Así mismo entregaron la documentación requerida para que los evalúe.
Aunque a simple vista los novios calificaban para un crédito hipotecario; la funcionaria del banco lo denegó, aduciendo que en la boleta de pagos de la novia, debería reflejarse un incremento remunerativo como requisito de préstamo.
Cuatro meses después, se actualizaron los documentos presentados con anterioridad y el BBVA aprobó el crédito hecho que permitió formalizar la compraventa en Notaría.
Pero ese mismo día, después de leer la minuta, la asesora legal del banco llamó para abstenerse en la firma hasta nueva fecha.
Esta acción causó un silencio profundo entre los partícipes de la operación ya que no sabíamos la motivación. Al día siguiente, la abogada del estudio jurídico ordenó paralizar la acción de compra por LESIÓN en la venta de inmuebles.
La verdad, es que nunca tuve un caso parecido y aposté en el error de esa medida. La doctora explicó que el departamento que comprarían los esposos no podría efectuarse. Porque el vendedor no cumplía con los dos años requeridos de haberlo comprado.
¿Qué dice el código civil sobre la lesión?
Un nuevo concepto entró a tallar en mis acciones para entender y aplicar en inmuebles.
Me enteré que el Código Civil en el artículo 1447 contempla la figura de lesión a favor de la parte perjudicada. Hasta pueden rescindir el contrato o bien reajustar el precio, siempre que, se cumplan tres requisitos:
1.- Basta que haya una desproporción mayor al 40% entre el valor real (tasado) y el efectuado.
2.- La necesidad apremiante de una de las partes y
3.- El aprovechamiento de esa necesidad apremiante.
De estos tres requisitos, lo objetivo es la desproporción (40%), mientras que lo subjetivo es la necesidad y el aprovechamiento.
Para el aprovechamiento es indispensable, el conocimiento del estado de necesidad del otro y que se aproveche de esa circunstancia.
¿Cuándo no procede la lesión en la venta de inmuebles?
No procede Lesión cuando proviene de una transacción (cosa juzgada) o en las ventas hechas por remate público o en los contratos gratuitos (donación, suministro gratuito) ya que no hay prestación con contraprestación.
Lo cierto es que, a inicios de junio (2019) se cumplió el plazo máximo de aplicación de demanda por Lesión.
En caso hubiera presentado la anterior propietaria. Por tanto el banco daba por salvado el riesgo de efectuar la operación de compraventa del departamento en Trujillo.
Luego le pregunté a la funcionaria del banco sí esa acción era recurrente en el BBVA. Me dijo que sí y que ya se había hecho como política de protección y disminución del riesgo en operaciones de compraventa (salomónica lección).
Con esto podemos concluir que: En caso te veas tentado a comprar un inmueble BARATO, hazle caso a tu intuición de que algo no está bien.
Algo no se encuadra dentro de lo razonablemente normal por lo tanto tomémonos el tiempo necesario para decidir hacer lo correcto.