La prescripción adquisitiva de dominio, es el proceso mediante el cual una persona adquiere la propiedad de un inmueble por haberlo poseído de manera continua, pacífica, pública y como dueño durante un período de tiempo determinado por la ley, sin necesidad de un título de propiedad formal.
El objetivo principal de la prescripción adquisitiva de dominio es proporcionar seguridad jurídica y estabilidad en las relaciones de propiedad.
Cuando una persona posee un bien inmueble durante el período de tiempo requerido por la ley, se presume que ha adquirido la propiedad de ese bien de manera legítima, incluso si no tiene un título de propiedad formal.
Una vez cumplidos los requisitos establecidos por la ley, el poseedor puede solicitar la prescripción adquisitiva de dominio, mediante un proceso.
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La prescripción adquisitiva de dominio o usucapión, es una forma de adquisición de la propiedad de bienes inmuebles, por efecto de una posesión continuada durante el tiempo exigido por ley.
Es decir, la propiedad se adquiere no por derecho del propietario anterior sino por puro derecho. Y más que un modo de adquirir un derecho de propiedad, la prescripción adquisitiva de dominio es un modo de consolidar la propiedad.
La prescripción adquisitiva de dominio es un caso, donde la posesión vence a la propiedad y permite viabilizar el proceso de titulación para disponer del inmueble y ejercer derecho sobre la propiedad. Es decir, adquiere la propiedad, se convierte en propietario y ejerce su defensa.
Por otro lado, la usucapión se efectiviza por inacción, omisión o inactividad del verdadero propietario que no ejerce su derecho como tal.
Vale decir que, si una persona entra a poseer un inmueble que no es de él, con el tiempo puede convertirse en propietario siempre que, el propietario legítimo no reaccione para ejercer su derecho.
De este modo, el ordenamiento jurídico penaliza el desinterés del propietario convirtiendo al poseedor en propietario, ya que no se preocupó recuperar su inmueble durante muchos años.
Por lo tanto, si un propietario nota que su propiedad, lo posee otra persona, debería interponer un mecanismo legal para retirarlo en 5 ó 10 años, dependiendo del caso, para proteger su patrimonio, de tal modo que el poseedor no pueda adquirir el inmueble por prescripción adquisitiva.
No hacerlo, la ley, beneficia al poseedor otorgándole la propiedad siempre que decida tramitarlo en las entidades correspondientes.
La usucapión etimológicamente significa, adquisición por uso. Por lo que, la prescripción adquisitiva de dominio procede sobre un predio que esté registrado o no.
Por lo tanto, las funciones de la prescripción son las siguientes:
1.- La prescripción es una modalidad para adquirir una propiedad regulada por ley según el artículo 950, donde convierten al poseedor en propietario
2.- Sirve como medio de prueba de la propiedad. Esta función es la más utilizada. Es decir, sirve para que el propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad.
3.- Como medio de defensa. Ya que la persona cuando haya adquirido un bien por prescripción podría invocar como medio de defensa que el derecho de propiedad del demandante se extinguió en el momento en que se cumplió el plazo prescriptorio.
Prescripción adquisitiva de dominio requisitos: El posesionario adquiere la propiedad inmueble por prescripción, mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario, durante 10 años. Ó en 5 años, cuando tiene justo título y buena fe.
Detallaremos cada uno de los requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio:
La posesión continua de un inmueble se da cuando no hay interrupción natural o judicial. Es decir, el poseedor vive en la propiedad por cinco o diez años.
Son válidos, útiles y legítimos los actos realizados por los empleados o agentes que ocupan la propiedad. Por lo que no es necesario continuar la posesión una misma persona, siempre que sumen el plazo de posesión.
Aquí lo que importa es el uso de los atributos de la propiedad como usar y disfrutar en el tiempo determinado por ley, presumiendo la posesión en el tiempo intermedio.
Es decir, aquí importa el plazo de posesión, junto al comportamiento como lo hace un dueño diligente que goza de esta naturaleza.
Se puede demostrar la posesión de modo continuo al acreditar los recibos públicos de empresas prestadoras de servicio como agua, luz, internet o una constancia de posesión expedida por el municipio correspondiente.
Sin embargo, puede interrumpirse la continuidad de la posesión por la vía civil a causa de un proceso judicial en su contra o de modo natural cuando es privado del inmueble por causa del mismo propietario o de un tercero.
En ambos casos, la interrupción cesa cuando recupera la posesión en menos de un año o por medio de una sentencia de restitución.
Aquí se nombra como interrupción de la posesión, más no es discontinuidad, que se da cuando el poseedor se abstiene de seguir ejerciendo el acto de posesión.
La posesión pacífica implica no tener origen violento tanto físico como moral. Ya que la arbitrariedad, el abuso, la violencia, entre otros, afecta a la persona y la convivencia.
No puede ser pacífica si la posesión del inmueble es producto de un despojo violento contra las personas que vivían en la propiedad o fueron amenazadas para dejar el inmueble. Sin embargo, no deja de ser pacífica cuando la defensa es avalada por la ley.
Así mismo, la posesión es pacífica, aunque se defienda con la fuerza, ya que otro trata de despojarle (defensa posesoria)
Por tanto, los requerimientos, las cartas notariales o las acciones de reivindicación o los procesos judiciales en contra del posesionario no eliminan el carácter pacífico de la posesión.
Sin embargo, interrumpen en el plazo, la prescripción. Por ello es recomendable no tener denuncia civil o penal respecto al inmueble.
La posesión es pública cuando el posesionario actúa como propietario a través del hacer o exterioriza sus actos posesorios como titular de un derecho. No vive oculto, ni se esconde y no actúa como clandestino.
Es conocido por los que viven en la zona, de manera que el propietario o poseedor anterior pueda ejercer su derecho, para oponerse si así lo desea.
Es decir, lo público se relaciona con lo social. Que está poseyendo el inmueble de modo libre con naturalidad y derecho legítimo.
En caso el propietario no realice ninguna acción legal en el tiempo que dure la posesión, se presume en ellos el abandono y se consolida la ejecución de prescripción.
La prueba de la publicidad de la posesión se da a través de los testimonios de los vecinos. Donde atestiguan si la persona que invoca la prescripción ha ejercido la posesión de conocimiento público.
Por último, actuar o comportarse como propietario significa tener actos de exteriorización en la propiedad. Mejorar el inmueble de modo libre y natural. Además, poseer todos los atributos de uso, disfrute y disposición de la propiedad.
Es decir, vivir en él, cercarlo, edificar, pagar tributos, contar con los servicios básicos y demostrarlo con documentos.
Por el contrario, un inquilino que posee un inmueble, no puede reconocerse como propietario, porque su posesión es temporal en virtud de un título. Es decir, reconoce que hay una persona por encima de él. Por lo que, no podrá prescribir para la propiedad.
La diferencia entre uno y otro es que en el primero hay un ánimo y poder físico sobre el inmueble que no reconoce una potestad superior. Por lo que, manifiesta actos exteriores y se comporta como propietario.
En ese sentido, quedan excluidos de prescribir, los arrendatarios o inquilinos, anticresistas, comodatarios, usufructuarios, depositarios, retenedores, ya que la posesión debe ser a título de propietario.
Además, se debe tener en cuenta que, la prescripción adquisitiva de dominio no te convierte en propietario. Sino el paso del tiempo, sean cinco o diez años. En ese plazo, el poseedor se vuelve propietario sin necesidad de iniciar un proceso legal.
Esto quiere decir que la prescripción adquisitiva es de carácter declarativo y no constitutivo.
Además, es potestativo, porque si el poseedor quiere, puede iniciar la demanda de prescripción para que se le declare propietario más no para que se le constituya propietario porque la prescripción es un ejercicio de hecho, antes que de derecho.
1: por vía notarial
2: vía judicial
1: Prescripción adquisitiva de dominio corta u ordinaria (5 años)
2: Prescripción adquisitiva de dominio larga o extraordinaria (10 años)
Para este tipo de prescripción, se requiere reunir los 4 requisitos mencionados como posesión pacífica, continua, pública como propietario por un periodo de posesión de 5 años, justo título y buena fe.
El justo título es un acto jurídico constitutivo de derecho que reúne las formalidades exigidas por ley, suficiente para la transmisión del dominio. Es decir, es incuestionable para adquirir el dominio.
La principal característica del justo título, es que está viciado por la calidad personal del transferente, sin embargo, reúne los demás requisitos exigidos por la ley, para transferir la propiedad.
El justo título puede ser un contrato de compraventa, permuta, donación, aporte en sociedad, una venta judicial, dación en pago, pago por entrega de bienes, petición de ascendientes entre los herederos, el legado.
No es un justo título, los compromisos de venta, las promesas de ventas de bienes inmuebles, aunque estén formalizados en escritura pública.
Por lo tanto, el justo título se caracteriza por ser un acto traslativo de dominio y no estar sujeto a causal de nulidades. Tener existencia efectiva y se pueda probar su existencia.
El poseedor tiene la creencia y convicción que es el legítimo propietario del bien que posee, por ignorancia de hecho y derecho sobre el vicio que invalida su título.
La buena fe es una creencia que responde al modo de actuar honesto y diligente de una persona.
A la buena fe le corresponde un elemento causal, objetivo, que es el justo título. Si Falta el justo título la buena fe no tiene existencia.
La buena fe, debe estar presente al momento en que se adquiere el bien. No debe existir posibilidad de duda, por parte del comprador de que se está adquiriendo del verdadero propietario.
Por lo tanto, la buena fe deviene del justo título que da poder para transferir el bien.
Esta buena fe como creencia subjetiva está asociada a la buena fe objetiva de comportamiento. Por lo tanto, la buena fe requiere que el poseedor:
Crea en su legitimidad. Que posea el justo título en el que se funda su creencia y que actúe por ignorancia o por error de hecho y derecho sobre el vicio que invalide su título.
Buena fe y justo título deben operar juntos.
Este tipo de prescripción adquisitiva de dominio extraordinaria, basta la posesión por el plazo de 10 años y cumplir los requisitos como son la posesión continua, pacífica, pública como propietario.
No es necesario el justo título y la buena fe para este tipo de prescripción.
Cuando alguien se interesa en comprar una propiedad, el comprador evalúa la posesión porque la prescripción adquisitiva genera mayor confianza en la transacción.
Por tanto, la prescripción:
Incrementa el valor de la propiedad.
Sirve de base en el sistema financiero para una hipoteca.
Permite sub dividir e independizar la propiedad y hacer la declaración de fábrica.
•Sirve para poder vender a un precio de mercado, donar o anticipar la herencia.
*Asegura la legalidad del derecho de la propiedad al no tener que probarla desde siglos atrás con la consecuencia de que ningún título sería firme.
Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye.
La prescripción adquisitiva de dominio es un asunto No contencioso porque no hay litigio. No hay conflicto de intereses entre dos partes. Por tanto, no debe haber controversia ni oposición.
Si alguien contradice al solicitante, se concluye el trámite de prescripción adquisitiva de dominio vía notarial.
Por esa razón, se recomienda hacer el trámite de prescripción adquisitiva de inmueble vía notarial, cuando tenga la seguridad que nadie se opondrá.
Sin embargo, si hubiera oposición, puede iniciar la prescripción adquisitiva vía judicial.
Si reúne los requisitos prescripción adquisitiva notarial, el notario solicitará en Registros, la anotación preventiva de la petición de prescripción adquisitiva inmueble, si estuviera registrado.
Notificará al titular registral del inmueble y a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes.
Publicará el extracto de la solicitud de saneamiento por 3 días, con intervalos de tres días hábiles entre cada una de ellas en un diario de circulación nacional y en otro de circulación local.
Emitirá un acta en el inmueble a prescribir, donde describa la propiedad, la posesión pacífica y pública ejercida por el solicitante y la manifestación de los ocupantes de los predios colindantes.
Transcurridos 30 días hábiles desde la fecha última de publicación, levantará un acta donde hará constar la evaluación de las pruebas y los actuados, y declarará la prescripción adquisitiva de dominio.
Esta acta se incorpora al Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos y será el título suficiente para la inscripción registral y se cancelará el asiento registral del antiguo propietario.
Para iniciar el proceso de prescripción adquisitiva de inmueble, es necesario que el interesado presente una solicitud autorizada por abogado.
Además, que acredite con documentos el cumplimiento de los requisitos para prescripción adquisitiva de dominio.
Los requisitos para la prescripción adquisitiva vía notarial son los mismos que hemos desarrollado con anterioridad como: Posesión continua, pacifica, publica y como propietario durante 5 ó 10 años, según el caso.
Que el bien inmueble a adquirir por prescripción de dominio NO sea un bien inmueble público o forme parte de una vía de acceso como pasaje, calle o avenida, ya que estos no podrán prescribir.
Tener la certeza que NO será origen de litigio. Es decir, nadie le disputará la propiedad.
Por último, reunir todos los documentos como: la copia literal de dominio en caso esté inscrito; planos de ubicación, localización, perimétricos; búsqueda catastral; certificados de posesión municipal o judicial; recibos de los servicios de agua, luz o internet con la dirección del predio, etc.
Además, la declaración de 3 testigos como mínimo mayores de 25 años de edad, vecinos u ocupantes de inmuebles colindantes del predio a sanear, mediante actas notariales de presencia.
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