Los terrenos en Trujillo son cada vez más escasos y es uno de los problemas que presentan las familias, cuando desean construir su vivienda.
¡Nos juntamos de a dos y queremos vivir bajo techo, hasta el final de nuestros días! Sin embargo, nos preguntamos: ¿DÓNDE VIVIREMOS?
La respuesta más cercana sale de nuestro interior: !En la casa de mis padres¡
Tal vez, es la decisión más económica, mientras ahorras dinero para comprar lo tuyo o tengas lo suficiente para pagar alquiler y vivas de independiente.
De tener un trabajo, accederás a un financiamiento para la compra de la “casa de tus sueños” ¡Bendita frase¡
Mientras la siguiente interrogante, no se hace esperar: Qué compro: Un terreno, ¿una casa o un departamento?
La respuesta siempre seguirá siendo: ¡DEPENDE!
No hay única respuesta, porque tenemos diferentes niveles de ingresos, conducta, capacidad crediticia, formación y ocupaciones que nos hacen singulares en la toma de decisiones.
Así, por ejemplo, la razón principal de compra de un departamento es porque está listo para vivir, mientras que quien prefiere una casa lo hace porque es un lugar único, exclusivo y puede seguir creciendo en vertical según necesidad.
Vivir en departamento te obliga a una convivencia armoniosa, donde no prima lo que tú quieres, sino el que no afecte a los demás propietarios.
Lo mismo pasa con los terrenos en Trujillo. Hay quienes prefieren una casa terminada de segundo uso listo para vivir o hacer mejoras, mientras que otros prefieren comprar un terreno para construirlo a su manera.
¿Lo notas? !Todos tienen razones válidas¡
Pero hoy quiero hablarte de terrenos en Trujillo.
Cuando hablamos de terrenos, las preguntas y respuestas son específicas. Espero que aquí encuentres respuestas a las interrogantes que te has planteado.
VENTAJAS DE COMPRAR LOTES DE TERRENOS EN TRUJILLO
Comprar terrenos en Trujillo, es una de las inversiones más rentables y seguras a largo plazo que uno pueda acceder, pero necesitas conocer el rubro para hacerlo negocio.
Las ventajas de comprar un terreno son:
1.- Incremento del precio y el valor de un terreno en función al tiempo. En general la tasa de capitalización es del 20% aunque en áreas de expansión urbana puede ser muy superior.
2.- El valor y precio de un lote de terreno es proporcional a la ubicación del inmueble. Propiedades frente a un parque o un super mercado, su precio es superior a otro que no lo esté.
3.- El precio de un terreno representa entre el 30 y 40 % del valor de una casa. Es decir, cuesta poco si lo comparamos con este inmueble.
4.- No incurre en gastos de mantenimiento. Salvo los pagos de arbitrios y del impuesto predial que corresponde a todo inmueble.
5.- El riesgo de la inversión es mínimo.
6.- Son una forma inteligente de estacionar el dinero: Su alta rentabilidad permite que los creadores de riqueza inviertan en la compra de terrenos antes que en depositar en cuentas bancarias.
7.- Puedes diseñar o crear ambientes a tu gusto en la construcción de tu vivienda. Tienes libertad para edificar según la forma, orientación o tendencia.
8.- Le puedes sacar el máximo potencial al suelo o la máxima rentabilidad construyendo según lo que determina la normativa vigente. Es decir, el número de pisos que puedes sacar a un terreno dependerá de lo que determine el parámetro urbanístico.
9.- Puede constituirse como un activo fijo dentro de una empresa.
10.- Los terrenos no se devalúan. No pierden valor ni por uso, tiempo u obsolescencia.
PORQUE LOS TERRENOS EN TRUJILLO SUBEN DE PRECIOS
Los terrenos, igual que todos los productos, se rigen por la oferta y la demanda del mercado.
Los precios de terrenos en Trujillo, suben debido a:
1.- Documentos en regla como título de propiedad, hacen que el valor sea superior al que no lo tenga.
2.- Los servicios públicos como: Agua, luz, así como infraestructuras: veredas pistas y sardineles permite que el precio del terreno suba. ¿En qué porcentaje?
3.- El desarrollo de una infraestructura u obra vial por ejemplo, mejora el sistema de transporte en una zona determinada, así mismo mejora el precio del terreno.
4.- Pocos lotes en venta mejoran el precio del inmueble porque hay poca competencia. A mayor población, mayor de manda. En consecuencia el precio sube.
5.- El cambio de zonificación a comercial o industrial hace variar el precio de un terreno que tenían inicialmente.
6.- Terrenos que soporten un mayor número de pisos costará más, que otro que no tenga esta ventaja. Por lo que es necesario regirse por el certificado de parámetros urbanísticos.
7.- El orden urbano y vial de una zona así como la seguridad, incrementa el precio del terreno.
8.- La ubicación o el panorama hacia la naturaleza como las áreas verdes, parques, playas contribuyen a la revaloración del precio del terreno.
9.- La inflación: Quienes tienen liquidez de dinero prefieren proteger sus ahorros y compran terrenos. Los que al incrementar la demanda el precio sube.
10.- En situaciones de pandemia, el precio del terreno puede bajar por la necesidad de liquidez de sus propietarios. Sin embargo esto ocurre de modo puntual y no como lo afirma ASEI. Por lo general, o se mantiene o incrementa su valor.
TERRENOS EN VENTA EN TRUJILLO
La venta terrenos en Trujillo Perú, es focalizada en zonas o urbanizaciones, mientras que en las de expansión urbana, la oferta es amplia y variada.
Hay venta de terrenos en Trujillo baratos alrededor, es decir en sus distritos. Mientras que las céntricas, el M2 es más elevado.
Ejemplos de terrenos en venta Trujillo Perú 2020, en cartera inmobiliaria:
1- Terreno en venta barato en Trujillo La Libertad. Moche 2020: En el Sol de Trujillo, Los Portales (Km 554 Panamericana, 1Km cruce con Salaverry). Área: 108M2 a 22 mil dólares. Es decir $ 203/M2.
Es un terreno en remate u ocasión, porque al comparar precios en los Portales (Moche) es el más bajo por M2. (Está publicado también en OLX)
2- Entre tanto la venta de terrenos en Trujillo 2020 Urb. Primavera de 189m2 se vende en 207 mil dólares. ($ 1,100/m2). En este lote, puedes construir un edificio de hasta 9 pisos.
3- Mientras que un intermedio, (venta terreno Trujillo) en avenida Juan Pablo II de 296.87 M2 tiene un precio de $192 mil dólares. Es decir $650/M2
4- Terreno agrícola en Trujillo, distrito de Moche al costado de la urb. Las Palmeras, a 3 cuadras de la Av. Independencia de 11,400m2 vale a $65/M2.
Por lo tanto a cada zona le corresponde un valor por eso debes comparar precios de terrenos Trujillo, en un mismo sector o urbanización.
¿CÓMO COMPRAR LOTES DE TERRENOS EN TRUJILLO? PASOS A SEGUIR
La compra de un terreno es sinónimo de inversión. Es una de las acciones más rentables y seguras a largo plazo.
Comprar un terreno bajo el análisis del sistema financiero, significa valoración, esfuerzo y responsabilidad por apartar una parte de los ingresos en un bien de alto precio.
¿Has notado que los préstamos respaldados con propiedad tienen la tasa de interés más baja?
Por lo tanto, si quieres pagar la menor tasa de interés bancario, compra un terreno en Trujillo o cualquier tipo de de inmueble y disfruta del beneficio de ser propietario. ¡UNA TASA PEQUIÑITA!
Comprar un terreno implica conocer: La ubicación, documentación legal de la propiedad, zonificación, número máximo de pisos que se pueden levantar en el predio, entre otros.
¡Debes recordar que el precio de compra de un terreno nunca debe ser superior al del mercado!
Por favor: Averigua precios. No cometas el mismo error que hizo mi amigo; de comprar un terreno sobre valorado.
Te cuento su historia para que la evites: Korg, compró un terreno en Urb. San Isidro en Trujillo-La Libertad Perú.
Lo hizo cuando el Mall Aventure Plaza inició obras de construcción en esta ciudad (año 2007)
San Isidro está cerca del Mall. Hace unos días Korg, me ha contactado para vender su terreno. El precio de venta HOY es SOLO el 20% de revaloración respecto al de compra, 13 años después.
¿Recuerdas que en las ventajas de comprar un terreno comentamos que la tasa de capitalización de un terreno era del 20%? Es decir, el negocio de compra del terreno no lo hizo Él, sino el propietario anterior.
Pero volvamos al tema:
Podemos comprar un terreno o al contado o al crédito.
COMPRA DE TERRENO EN TRUJILLO AL CONTADO
Si decidiste comprar un terreno en efectivo, debemos tener claro el precio de venta, la identificación de los propietarios (nombres completos y DNI), copia literal de dominio actualizado.
Si pudieras tener el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) ¡MEJOR!
También adjuntar a notaría el autovalúo del terreno en venta.
Estos documentos, se deben entregar a la notaría de tu elección para que elaboren la minuta. Si luego de leer su contenido tienes alguna duda o necesites realizar una corrección, HAZLO. Estás a tiempo.
Por lo general, a la firma de la minuta, se entrega una parte del dinero acordado, alrededor del 10% del precio de venta. Pero también puede darse el 100% a la firma de la escritura, previo acuerdo (Comprador-vendedor).
El dinero a entregar siempre será bancarizado. Eso lo puedes hacer para tu seguridad, por medio de un cheque de gerencia emitido a nombre del propietario del terreno.
Firmada la minuta, se hace el pago del impuesto de la alcabala y se entrega a notaría para verificación.
Se firma la escritura pública previo pago de los gastos notariales y se entrega o bien el cheque de gerencia por la parte faltante o por el total del precio de venta del terreno.
Listo !YA ERES PROPIETARIO¡
En 7 días, regresarás a notaría para recibir tu Testimonio, donde se acredite que eres el titular o propietario del terreno.
COMPRA DE TERRENOS CON CREDITO HIPOTECARIO
Comprar a crédito implica estar calificado por el sistema financiero. En general, los trabajadores dependientes, estables, califican para la compra de un terreno.
¡Recuerda! No es lo mismo comprar un terreno, una casa o departamento.
Comprar un terreno en Trujillo, es una inversión. Comprar una casa o un departamento es comprar una vivienda. Se entiende, ¿verdad?
Uno de los requisitos para comprar un terreno con crédito hipotecario es tener una inicial no menor del 20% del valor de venta.
Aunque ciertos bancos como el BCP requieren una inicial no menor del 30% del precio de venta. Mientras que para una vivienda se necesita el 10% de su valor.
Para saber si calificas para la compra de un terreno, debes acudir a ella. Mostrar tu boleta de pagos, o los documentos necesarios que acrediten tus ingresos mensuales, además de tu DNI.
El banco te responderá de inmediato. Si calificas, te dirá el máximo presupuesto que dispones para comprar el terreno.
Invertir en terrenos obedece a objetivos propios. ¿Deseas terreno para construir tu casa o hacer departamentos para venta? ¿Tu inversión es para estacionar dinero o es para volverlo a vender?
Elegido el terreno según presupuesto de compra, debes acercarte al banco. Entregar copia literal de dominio o el Certificado Registral Inmobiliario emitido por SUNARP, la escritura pública de compraventa del propietario cuando adquirió el terreno y el autovalúo emitido por el municipio.
Dado que tú calificas para el crédito, también debe hacerlo el terreno. El estudio jurídico del banco revisará toda la documentación del lote de terreno que presentes.
Si tú calificas al igual que el terreno, entonces: Firmarás con el banco documentos que garanticen el cumplimiento de pago. Luego firmarás con el vendedor los mismos documentos como fue redactado en la compra al contado.
SE PUEDE VENDER O COMPRAR UN TERRENO HIPOTECADO
La respuesta es Sí. Un terreno con hipoteca implica que el bien registra a nombre del propietario así como su posesión.
Por lo tanto la hipoteca es un derecho real que surte efecto a modo de garantía que asegura el cumplimiento de una obligación.
Para comprar un terreno hipotecado es necesario cancelar la deuda que se tiene con el banco, siempre que ese pago forme parte del valor de transferencia.
Esto se hace firmando la minuta de compraventa, donde el importe de pago cubra la deuda del banco y el resto de dinero sea entregado en la escritura pública.
QUÉ IMPUESTOS SE PAGA POR COMPRAR UN TERRENO
Comprar un terreno en Trujillo o en cualquier lugar del Perú, implica asumir responsablemente el pago de impuestos.
El impuesto que se paga por comprar un terreno se llama la Alcabala. Que equivale al 3% del valor de la transferencia del inmueble. De donde se exonera las 10 UIT (Unidad Impositiva Tributaria).
10 UIT equivale a S/.44,000 (Cuarenta y cuatro mil soles: Año 2021 Perú)
Por ejemplo: Si el valor de transferencia del terreno es 100 mil soles, entonces se pagará el 3% de la diferencia del valor de transferencia y las 10 UIT.
Así: 100 mil soles menos 44 mil soles exonerados da 56 mil soles. El impuesto a pagar será: 3% de 56 mil soles que resulta ser: 1,680 soles.
Si la compra se ejecuta en dólares, es necesario convertirlo en moneda nacional (Soles) ya que el pago de impuestos siempre se hace en esa moneda.
Por lo tanto, cada vez que desees comprar un terreno u otro inmueble debes tener el valor de la transferencia más el importe del impuesto de alcabala.
QUÉ OTROS PAGOS O GASTOS SE DA EN LA COMPRA DE TERRENOS EN TRUJILLO ¿Quién paga las escrituras?
Para la compra de terrenos en Trujillo, es necesario considerar dentro de tu presupuesto, el valor de transferencia, la alcabala y los gastos escriturales.
El comprador de terrenos asume los gastos notariales cuyos componentes son: Redacción de la minuta, verificación biométrica, escritura pública, inscripción registral del terreno en SUNARP.
En caso la compra lo hagas con crédito hipotecario. Debes pagar la tasación del terreno hecha por un perito tasador registrado en el REPEV, estudio de títulos que realiza el banco, minuta y la respectiva elevación de la escritura pública entre el banco y el comprador.
Así mismo, el bloqueo registral, inscripción de hipoteca, entre otros conceptos bancarios.
En notaría, en cuanto inician la redacción de la minuta, ellos te entregan una hoja detallada por los conceptos a pagar.
Recuerda, por favor que estos pagos lo hace el comprador únicamente.
¿EN QUÉ TIEMPO SE REALIZA LA OPERACIÓN DE COMPRA DE UN TERRENO EN TRUJILLO?
Si eres el comprador, necesitas saber el tiempo que demoran los trámites para que sea tuyo. ¿Verdad?
Saber el tiempo es importante porque ayuda a organizar nuestras tareas, a prever las demoras de atención en las entidades del estado y privados. Además a saber en qué momento necesito el efectivo para la compra.
Algunas operaciones de compra de terrenos los he realizado en un día. Sin embargo, esa no es la regla.
El tiempo para una compra al contado
Por lo general, la compra al contado de un terreno en Trujillo se realiza entre 2 ó 3 días. !Ojalá, esos tiempos cambien¡ ¡Cuánto tiempo perdido!
Pero, ¿Qué es lo que hace lento una operación de compra de un terreno en Trujillo? Aquí te cuento:
Los documentos:
Si entregaste los documentos, como te indique en la compra del terreno al contado, entonces, la demora está en la elaboración de la minuta y las firmas
La carga laboral de la notaría determina el tiempo para firmar lo antes posible. Generalmente, los tiempos corren entre una o dos horas. Tiempo que incluye el pago de los derechos notariales.
Sin embargo, si quieres ganar tiempo, lleva la minuta redactada por un abogado y legaliza las firmas. ¡No sabes, cuánto ayuda!
También es necesario que en este apartado tengas en tus manos el cheque de gerencia para el pago de la inicial incluida en la redacción de la minuta.
Esta minuta que contiene el pago de la inicial puede servirte bien para la compra al contado del terreno o a crédito.
El pago de impuestos:
Firmada la minuta, es momento de realizar el pago de impuestos.
El propietario pagará el impuesto a la renta y el comprador la alcabala.
La renta, se pagará en cualquier banco, siempre que lleves consigo el formulario de pago recibido en SUNAT.
El tiempo requerido será el de atención de ventanilla de la entidad financiera.
El importe del pago lo puedes determinar en notaría o en SUNAT.
El tiempo de pago de la alcabala en el SATT es una eternidad.
Su sistema, no ayuda en la agilidad del trámite. Sin embargo, si formas cola a primera hora saldrás temprano. Porque si llegas después de las 10 am saldrás después de las 2pm.
Por otro lado, la constancia de no adeudo emitida por la municipalidad lo entregan en 24 horas. Documento necesario para la escritura pública.
La escritura pública
Habiendo pagado los impuestos, es necesaria la redacción de la escritura pública.
El tiempo de redacción promedio, considerando la demanda de clientes de cada notaría, es de 3 horas.
Por lo general, cuando se entregan toda la documentación requerida en un turno (en la mañana) lo tienen en el siguiente turno (en la tarde).
En términos generales, el tiempo promedio de una operación de compraventa de un terreno en Trujillo es de 48 horas. Siempre que se trate de una operación al contado.
El tiempo para una compra a crédito
En una compra a crédito, los tiempos dependerán de muchos factores.
De la calificación financiera del comprador.
El tiempo que demore en reunir toda la documentación tanto del solicitante del crédito como del terreno que desea comprar.
Tiempo de redacción y firma tanto de minuta como de la escritura publica.
Desembolso del crédito para la compra del terreno.
Por lo general, el tiempo promedio de una compra de terreno a crédito es no menor a 15 días hábiles.
Sólo en 2 oportunidades he podido realizar una compra a crédito en el récord de una semana. Pero no es usual.