AGENTE INMOBILIARIO

QUÉ ES EL ESTUDIO DE TITULOS

El estudio de títulos es el análisis de los antecedentes legales de una propiedad para determinar su situación jurídica.

El propietario que desee vender, debe dar el número de partida electrónica o una copia literal del inmueble. Este documento es básico para el estudio de títulos de propiedad.

El agente inmobiliario revisa los documentos de propiedad que estén de acuerdo a ley. De tal forma que no haya ningún obstáculo que impida su transmisión. Pero, en caso tenga, le asesora para que lo regularice.

Sin embargo, si el propietario no dispone de efectivo y la determinación de venta del inmueble prosigue. En ese caso, la información a brindar debe ser transparente para evitar sorpresas.

Por otro lado, en una compraventa con crédito hipotecario, el estudio de títulos de propiedad la realiza el banco por medio de su estudio jurídico.

Lo mismo ocurre cuando se solicita un préstamo con garantía hipotecaria. Donde el estudio de título de propiedad lo realizan abogados especializados.

Para qué se realiza

El objetivo del estudio de títulos es para averiguar que el propietario es el vendedor del inmueble y no tiene problemas legales para la venta.

En un crédito hipotecario, el banco hace estudios de títulos de propiedad con anticipación a la firma de compraventa, como un acto preparatorio.

Pero también lo hace como prevención ya que se asegura de la no existencia de alguien que exija el derecho al actual propietario. Es decir, se evita fraudes o estafas inmobiliarias.

Qué comprende el estudio de títulos

Primero, se estudia si la propiedad inscrita tiene actualizado su documentación. Que no pesa algún gravamen, embargo o problema judicial.

Segundo, se estudia las transferencias realizadas durante 10 años para determinar incongruencias en la transmisión del dominio. Sea por el precio, posesión, cancelaciones o facultades de apoderados cuando hayan intervenido.

La gestión de créditos hipotecarios como actividad del agente inmobiliario está limitada a la verificación de acceso al sistema financiero del cliente. Así como el de calificación de compra para un inmueble determinado.

El corredor inmobiliario no tiene mayor injerencia que las descritas anteriormente. Es decir, te puede asesorar en créditos hipotecarios pero su resultado puede indicar si calificas o no para una hipoteca.

Él, no gestiona propiamente un crédito hipotecario, porque este proceso lo hace el funcionario del banco. Sin embargo, se comporta como intermediario entre el cliente y la entidad para saber si es o no el cliente esperado.

Sin embargo, el agente inmobiliario está más cerca al cliente potencial en un inmueble determinado. De ahí que después de absolver inquietudes de hipoteca futura, le apoya en el trámite del mismo.

Adicionalmente, puede realizar una comparación de tasas hipotecarias de varias entidades financieras para que el cliente pueda decidir la mejor.

Que es la gestión de créditos hipotecarios

Se entiende por gestión de crédito hipotecario, a las operaciones que realiza el funcionario de un banco. Que va desde la evaluación de ingresos y gastos del cliente hasta la aprobación e incluso amortización de la hipoteca.

Por lo tanto, el agente inmobiliario lleva la información del cliente al banco para que, en base al sistema financiero pueda determinar la calificación o no de un crédito.

La respuesta que lleve consigo el asesor inmobiliario al cliente, es sólo la trasmisión de información recibida del funcionario.

Se entiende que para obtener este resultado es necesario portar el número de DNI del cliente y una copia de su boleta de ingresos. Caso contrario ¿Qué evaluaría el banco?

En resumen, la gestión de créditos hipotecarios al que alcanza el agente inmobiliario es siempre de intermediación o la relación directa entre gestión y tramitación. Se entiende ¿verdad?

La asesoría inmobiliaria está presente en todo proceso inmobiliario ya que compromete al agente inmobiliario a responder las inquietudes del cliente.

Para asesorar, hay que estar preparados tanto en conocimientos como en experiencia. Por lo general, este servicio viene incluido en las operaciones de compra, venta o alquiler de inmuebles que realiza el asesor inmobiliario.

No es que tengas que pagar por asesoría. Sino que cuando un propietario tiene un inmueble para venta, lo que le interesa es venderlo y PUNTO. Sin embargo, si fuera así de simple ¿Por qué no lo vende él mismo?

La respuesta es simple. Toda propiedad en sí, trae consigo un problema que puede ser legal, familiar, en la exposición, promoción o simplemente ignorancia en la venta del inmueble.

Por otro lado, todo inmueble tiene un valor que va más allá del dinero que recibirá por él. Entraña sacrificio, esfuerzo, constancia y disciplina en el ahorro para adquirirlo. Por lo que este valor no se debe dejar a la deriva de una venta cualquiera ni por cualquiera.

Ello implica que los propietarios deben escoger a la persona ideal sobre quién recaerá la responsabilidad de representación inmobiliaria, además que pueda absolverle todas las dudas que nazcan a partir de la decisión de venta.

Que es asesoría inmobiliaria

Se puede definir como ilustrar o dar consejo a una persona sobre un determinado tema dentro del rubro inmobiliario. Por lo tanto, la asesoría inmobiliaria comprende responder las dudas del cliente para tomar las mejores decisiones.

Una de las interrogantes que se hacen los propietarios cuando quieren vender su casa, departamento o terreno es ¿A cuánto debo vender mi propiedad?

Si bien es cierto, la respuesta es un número, este no será uno que me nazca de la mente o una cantidad que cubra todas mis deudas y encima que me sirva para comprarme dos propiedades más. ¿Comprendes?

Para eso necesitamos la asesoría inmobiliaria. Necesitamos un experto, un profesional que nos ayude a colocarle el precio justo al inmueble que poseo.

Te das cuenta que asesoría inmobiliaria no es venta inmobiliaria…?

Puedo seguir enumerándote aspectos, por ejemplo, de cómo hacer para vender una propiedad hipotecada, cuánto dinero me quedará después de pagar impuestos… etc.

Los agentes inmobiliarios y las inmobiliarias en su conjunto han confundido el término asesoría inmobiliaria con venta inmobiliaria. Por que cada vez que se refieren a ella la relacionan como un servicio de venta o alquiler. Lo cual no es cierto.

Por otro lado, debemos dejar sentado que, si bien es cierto que asesoría y consultoría inmobiliaria están relacionadas, no son lo mismo. Ya que la primera viene incluida en el servicio de venta mientras que la segunda es un servicio de atención de la consulta propiamente dicha.

En otras palabras, según como lo han entendido a la asesoría inmobiliaria, más está relacionado con la gestión y comercialización en la compra venta de inmuebles que con la absolución de interrogantes respecto a sus inmuebles.

La compraventa de inmuebles como actividad del agente inmobiliario es poco extendida porque requiere de un capital inicial para realizar estas operaciones.

Si fuera este el caso, lo probable es que esté inmerso más en el rubro de inversiones, capitalizando proyectos en ascenso que actuando como agente inmobiliario.

La compraventa de inmuebles complementa el abanico de acción en el mercado inmobiliario.

En qué consiste la compraventa del agente inmobiliario

El agente inmobiliario conocedor de los precios de inmuebles en zonas de interés, decide realizar una compraventa a un propietario al menor precio posible para volverlo a vender.

La salida de esta inversión tendrá lugar en la venta posterior con una ganancia por diferencial de precio. Es decir, si compra a 5 y lo vende a 7, esa diferencia (2) es su ganancia.

Pero, ¿Qué es la compraventa de inmuebles?

La compra venta de inmuebles es la libre transferencia del derecho de propiedad que tiene el propietario (vendedor) hacia otro (comprador) a cambio de dinero.

Dicha transferencia se plasma en un contrato de compraventa donde vendedor y comprador están plenamente identificados ante el notario.

Este documento contiene el objeto de compra venta (inmueble), precio, forma de pago, condiciones y obligaciones tributarias de los participantes.

Así como la firma en señal de conformidad del acuerdo de venta. Es decir cuando se ha perfeccionado el contrato.

El objetivo de la compraventa a parte de contener los acuerdos, es la transferencia de propiedad que se da con la entrega física del inmueble.

La compra venta de inmuebles se puede efectuar en efectivo como a crédito, esto es a plazos, siempre que sea resultado del acuerdo.

Por otro lado, en la compraventa inmueble se genera el impuesto a la renta a cargo del vendedor, mientras que el impuesto de alcabala lo es al comprador.

Además, se debe hacer notar que los gastos que genera la formalidad de compraventa notarial las asume el comprador.

El alquiler de propiedades o arrendamiento es una de las actividades que un agente inmobiliario realiza.

La gestión del proceso de arrendamiento implica diversas responsabilidades, como la búsqueda de arrendatario, la formalización de contratos y la asesoría en diferentes circunstancias

La forma, los recursos y el alcance de encontrar un inquilino, corre por cuenta del agente inmobiliario.

Las personas alquilan propiedades para usarlos como casa habitación o vivienda o para centro de operaciones comerciales, públicos o privados.

El alquiler de inmuebles consiste en la entrega total o parcial de una propiedad, a cambio de una renta o pago mensual por un tiempo determinado.

Esta mensualidad cubre el uso del inmueble con todas sus instalaciones, excepto el consumo en los servicios públicos como el agua-desagüe, luz e inclusive los arbitrios.

Por lo general, la entrega del inmueble se respalda con la firma de un contrato notarial donde se estipulan acuerdos. Entre ellos: la renta mensual, garantías, adelantos, vigencia del contrato, penalidades entre otros .

Sin embargo, como en toda actividad productiva, ciertas excepciones las plasmarán en el documento que une al arrendador como arrendatario. Por ejemplo, el pago al mes cumplido o en adelanto.

El alquiler de propiedades y el pago de impuestos en SUNAT

Es recomendable alquilar propiedades, y firmar un contrato, con el arrendatario.

Sin embargo, hay quienes alquilan sin algún documento que acredite fecha cierta ni vínculo formal. Esto los hace vulnerables porque no tienen instrumentos legales de defensa y tampoco pagan el tributo que les corresponde.

Aunque este impuesto sea sólo del 5% de la renta del inmueble.

Es así que si alquilo mi casa por mil soles mensuales, debería pagar 50 soles a la SUNAT según mi cronograma de pagos.

Se entiende que, formalizado el contrato de arrendamiento, el propietario se obliga al pago del tributo, aunque el arrendador no haya recibido el importe de alquiler o la merced conductiva.

Eso es precisamente una de las razones por las que algunos caseros (dueños de casa) no se comprometen al pago de dicho impuesto.

Sin embargo, la formalidad de ingresos ayuda en la sustentación de préstamos o créditos bancarios. Es decir, ¡formarán parte de tus ingresos formales! con miras a estar mejor calificado para el sistema financiero.

Por otro lado, para pagar el impuesto por alquiler de inmuebles, es necesario contar con un número de RUC que te facilita SUNAT, en el pago de renta de primera categoría.

La compra de inmuebles como actividad del agente inmobiliario está relacionado con la del personal shopper inmobiliario. Aunque no es lo mismo.

Por lo general, un cliente interesado en comprar una propiedad acude a los servicios del inmobiliario para que le consiga una casa, un departamento o un terreno; donde le detalla las características que desea.

Es decir, le da especificaciones de la zona, el área, entre otras atribuciones incluido el monto disponible o el presupuesto para la compra del inmueble.

El agente inmobiliario, si tiene dentro de su cartera inmuebles con similares atributos, no dudará en mostrárselo. Caso contrario, buscará en la zona solicitada y hará que se adecúe al presupuesto del comprador para que sea una opción de compra.

En caso no encontrara directamente una propiedad, es decir, directo del propietario, entonces negociará con algún agente inmobiliario para que su propiedad sea una propuesta de compra para el cliente.

El servicio del agente inmobiliario sobre la compra de inmuebles ocurre por encargo, sin mediar documento que comprometa una comisión.

Sino como una posibilidad para presentar opciones que el cliente pueda escoger.

Por el contrario, en un personal shopper inmobiliario hay una formalidad establecida, unos requerimientos por cumplir y una comisión por ese servicio personal.

Cuando se da la actividad de compra de inmuebles por parte del agente inmobiliario:

Esta acción la lleva a cabo el inmobiliario cuando:

Hay un cliente que tiene necesidad de apoyo en la búsqueda de propiedades.

Tenemos seguridad que el comprador dispone de fondos económicos en efectivo o tiene una pre evaluación crediticia en el banco para la compra.

Consideramos que la zona solicitada está dentro de nuestra área de influencia o contamos con la suficiente información como para lograr el objetivo.

Tenemos buenas relaciones con otros colegas que persigan el mismo fin.

Que tipo de inmuebles se buscan

Pueden ser casas, terrenos, departamentos, locales comerciales u oficinas, etc. Es decir, todo tipo de propiedades.

Sin embargo, a pesar que la compra es para todo tipo de inmuebles, hay particularidades donde clientes como agentes inmobiliarios se han especializado en un nicho de mercado.

Hay quienes necesitan para vivienda, otros para negocio o para inversión. También hay quienes tienen preferencias por la compra de inmuebles con problemas judiciales, embargados o en vías de remate.

También hay quienes se han especializado en la compra de propiedades de ocasión sea porque no tienen títulos, están en posesión, tienen inquilinos o precarios.

Todo este listado conlleva a deducir que el precio de venta del inmueble es barato sin que signifique un riesgo latente en cada particularidad.

Quienes realizan la compra de inmuebles

Pueden ser los que tienen necesidad de vivienda o los que requieren para inversión.

Si es el primero, obviamente su capacidad adquisitiva y el riesgo al que se exponen está casi establecida. Sin embargo, si es para el segundo grupo, no cabe duda que el fin comercial es la prioridad.

Los que realizan la compra para inversión pueden ser personas naturales, sociedades o empresas que bien le pueden dar uso de inmediato o dejarlo por un tiempo hasta que se revalore y venderlo posteriormente.

Por lo general las compras para inversión se hacen al contado mientras que las de uso de vivienda deviene de un crédito hipotecario con pagos a plazos, sea de una financiera o un banco en particular.

Son pocos los inversionistas que compran inmuebles a crédito para alquilar.

La venta inmobiliaria es la actividad comercial básica que realiza el agente inmobiliario.

Se caracteriza por la captación de un predio para venta por parte del agente. Quien al aplicar técnicas de venta inmobiliaria genera el camino en la búsqueda de un interesado en la compra.

Aunque esta acción es simple, no es tan sencilla como parece. Porque tener un inmueble implica pasar una serie de fases, que van desde el llamado de atención hasta que te escuchen o lean lo que anuncias.

Luego, en caso hayas generado confianza lograrán contactarte.

Sin embargo, si el cliente procede de una recomendación, estas fases son nulas porque alguien trasmitió confianza respecto a sus servicios.

Por otro lado, cabe mencionar que las ventas inmobiliarias preceden a una relación formal como un contrato; ya que, tácitamente es una autorización o encargo de representación en la venta con o sin exclusividad y que a la vez es un compromiso.

…ENTONCES, QUE ES UNA VENTA INMOBILIARIA 2020

Son todas las acciones que hacen los agentes inmobiliarios para que los potenciales clientes se conviertan en clientes.

Es decir, si tengo una casa en venta, lo anuncio para encontrar un comprador, con quien debo cerrar la venta.

Cerrar una venta inmobiliaria, por tanto, implica tener el acuerdo del comprador dispuesto a acudir a una notaría donde se hará la escritura y también el de generar el cheque de gerencia que servirá como medio de pago.

Lamentablemente, algunos improvisados, realizaron un proceso de venta como el ultimátum de sus servicios ya que lograron vender la propiedad encargada, pero terminaron en malas relaciones con sus clientes o personas con quienes trabajaban.

POSTVENTA INMOBILIARIA:

Si tuviste una buena experiencia en el contacto con los clientes potenciales y más aún cuando has logrado buenas relaciones con los actores de venta, es probable ser contactado nuevamente.

Ese contacto implica buenas relaciones, más ventas y más felicidad.

Por el contrario, el inmobiliario ganará reputación negativa cuando se ha aprovechado de alguna circunstancia en perjuicio del otro durante la venta inmobiliaria.

La postventa inmobiliaria está relacionada con el contacto que mantiene el agente con el cliente que ha comprado una propiedad; es decir con el plazo posterior de compra del inmueble.